No consórcio imobiliário, um grupo de pessoas se junta para formar uma poupança coletiva administrada por uma empresa autorizada pelo Banco Central. Todo mês, cada participante paga a sua parcela e, nas assembleias, uma parte do grupo é contemplada com a carta de crédito, que serve para comprar, construir ou investir em imóveis. Não há juros: o custo é a taxa de administração, diluída ao longo do prazo.
A regra é a mesma para todos, mas o resultado depende das escolhas: o grupo, o valor da carta, o prazo e, principalmente, a estratégia de lance. É nesse ponto que a UPCota trabalha.
Como funciona, passo a passo
- Você escolhe a carta e o prazo. O valor da carta de crédito é o poder de compra que você terá na contemplação. O prazo define quantas parcelas o grupo tem.
- Paga as parcelas mensais. A parcela é formada pela fração do crédito, pela taxa de administração, pelo fundo de reserva e, quando o contrato prevê, pelo seguro.
- Participa das assembleias. Todo mês acontece a assembleia, com o sorteio e a apuração dos lances. O número de contemplados varia conforme o caixa do grupo.
- É contemplado e usa a carta. Depois da análise de crédito e da avaliação do imóvel, a administradora paga o vendedor (ou libera o valor da obra, no caso de construção).
- Continua pagando até o fim. O imóvel fica alienado à administradora como garantia até a quitação das parcelas.
O que compõe a parcela
| Componente | O que é | Como pesa |
|---|---|---|
| Fundo comum | A parte da parcela que forma o crédito de todos os participantes. | Valor da carta dividido pelo número de parcelas. |
| Taxa de administração | A remuneração da administradora pelo serviço de gerir o grupo. | Um percentual do crédito, diluído no prazo. Varia por administradora e por grupo. |
| Fundo de reserva | Uma proteção do grupo contra atrasos e imprevistos. | Pequeno percentual; o que sobrar no encerramento do grupo pode ser devolvido, conforme o contrato. |
| Seguro | Cobertura de morte ou invalidez, quando o contrato prevê. | Percentual mensal sobre o saldo devedor. |
| Reajuste anual | Atualização da carta e das parcelas por um índice, como INCC ou IPCA. | Mantém o poder de compra da carta, mas aumenta a parcela. |
Quer ver como esses números se combinam? Use o simulador de consórcio para estimar a parcela e comparar com um financiamento.
Sorteio ou lance: as duas formas de ser contemplado
No sorteio, todos os participantes em dia concorrem nas mesmas condições. No lance, você antecipa parcelas para tentar a contemplação antes: vence quem oferecer o maior percentual, de acordo com as regras do grupo.
- Lance livre: você escolhe o percentual que quer ofertar.
- Lance fixo: o percentual é definido pelo grupo, e o desempate costuma ser por sorteio entre quem ofertou.
- Lance embutido: parte do lance sai do próprio crédito, o que reduz o dinheiro necessário, mas diminui o valor líquido da carta. Entenda melhor em lance embutido.
Em muitos casos, o FGTS também pode ser usado no lance. Veja as regras em consórcio com FGTS.
Consórcio ou financiamento?
O financiamento entrega o imóvel logo, mas cobra juros por todo o prazo. O consórcio não tem juros, mas o imóvel vem na contemplação. Para quem pode planejar, o custo total costuma ser bem menor no consórcio. Para quem precisa morar no imóvel agora, o financiamento ou a carta contemplada entram na comparação. Fizemos uma comparação completa em consórcio ou financiamento imobiliário.
Para que você pode usar a carta
Casa ou apartamento
Imóvel residencial novo ou usado, para morar ou para alugar.
Construção
Casa, galpão, loja ou ampliação, com o crédito liberado por etapas da obra.
Terreno e lote
Terreno urbano ou lote em condomínio, conforme as regras da administradora.
Imóvel comercial
Sala, loja ou galpão para a sua empresa crescer em imóvel próprio.
Imóvel rural
Fazenda, sítio ou chácara com a documentação rural em ordem.
Investimento
Patrimônio planejado: imóvel para renda, para revenda ou para sair do aluguel.
Como a UPCota trabalha o seu consórcio
Antes de indicar uma cota, estudamos o seu objetivo de compra, a parcela que cabe no seu orçamento, os recursos que você tem para lance e o prazo desejado. Depois comparamos grupos, prazos e o histórico de lances, e mostramos as opções com os custos por escrito. Se fizer mais sentido uma carta contemplada ou uma carta sem ágio, a comparação mostra isso também.
Depois da escolha, seguimos com você nas assembleias, na definição do momento do lance, na contemplação e no uso do crédito. Conheça o estudo estratégico de contemplação e a assessoria em consórcio.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo do consórcio imobiliário?
Os grupos de imóveis costumam ter prazos longos, muitas vezes de 150 a 240 meses. Um prazo maior reduz a parcela, mas aumenta o tempo de pagamento. O estudo indica o equilíbrio entre parcela e prazo para o seu caso.
Preciso dar entrada?
Não existe entrada no consórcio. Você começa pagando a primeira parcela. O lance, quando você decide ofertar, é uma antecipação de parcelas, e não uma entrada obrigatória.
Posso quitar o consórcio antes do prazo?
Sim. É possível antecipar parcelas ou quitar o saldo devedor, conforme as regras do contrato. Depois de contemplado, quitar também libera a garantia do imóvel mais cedo.
O que acontece se eu desistir?
Quem desiste deixa de pagar e, em geral, recebe de volta os valores pagos, com os descontos previstos no contrato, quando a cota for contemplada entre os excluídos ou no encerramento do grupo. Por isso, antes de desistir, vale avaliar a transferência da cota.
O valor da carta muda com o tempo?
Sim. A carta e as parcelas costumam ser reajustadas uma vez por ano por um índice como o INCC ou o IPCA, para o crédito acompanhar o preço dos imóveis.